不動産登記とは？
「不動産登記」は、土地や建物の情報を記録し、誰でも見られるように公にする制度です。これは、例えばあなたが土地や建物を購入した時、その権利が確かにあなたにあることを証明し、他の人とのトラブルを防ぐために重要な役割を果たします。
不動産登記では、所有者の住所や氏名はもちろん、抵当権が設定されているかといった情報も記録されます。そのため、ある不動産を売買したいと思った時、誰でも登記情報を確認することで、その不動産が誰の持ち物なのか、あるいは他に権利を持っている人がいるのかといった情報を知ることができます。
もし、不動産登記がなかったとしたら、誰が本当の権利者なのか分からず、安心して取引することができません。不動産登記があることで、取引の安全性が確保され、円滑な不動産取引が可能になるのです。
不動産を取得したとき
不動産を購入したり、相続によって不動産を取得したりした場合、 新しい所有者への名義変更手続きが必要になります。
不動産を購入した場合、所有権は売主から買主に移転します。 相続の場合は、被相続人から相続人に所有権が移ります。 この所有権の移転を法的に有効にするためには、所有権移転登記を行わなければなりません。
新築の家を建てた場合も、 表題登記と所有権保存登記が必要です。 新築の場合は、まだ登記簿に建物に関する情報が全く登録されていない状態です。 そのため、まずは表題登記によって所在地や面積など、 建物の情報を登記簿に登録します。その後、所有権保存登記を行い、所有者など権利関係を明確化します。
このように、不動産を取得した際には、 状況に応じて適切な登記手続きを行う必要があります。
住所や氏名が変更したとき
人生には、結婚や転居など、様々なライフイベントがあります。こうしたライフイベントに伴い、住所や氏名が変更になるケースは少なくありません。不動産を所有している方が住所や氏名を変更した場合、速やかに不動産登記の変更手続きを行うようにしましょう。
なぜなら、住所や氏名の変更を怠ると、不動産の登記簿上の情報と、住民票などの公的な証明書類の情報に食い違いが生じてしまうからです。
例えば、不動産を売却しようとした場合、所有者本人確認のために、登記簿上の住所と現在の住所が一致している必要があります。もし、住所変更登記を行わずに放置していると、売却手続きがスムーズに進まない可能性があります。
また、住宅ローンを利用する際にも、氏名変更登記が重要になります。金融機関は、融資前に、登記簿謄本などを確認し、申込者が本当にその不動産の所有者であるかを確認します。氏名変更登記を行っていないと、本人確認が難航し、住宅ローンの審査に影響を及ぼす可能性も考えられます。
このように、住所変更や氏名変更登記は、不動産取引をスムーズに行うために非常に大切です。変更があった際は、速やかに手続きを行いましょう。
住宅ローンを組んだり、払い終わったとき
住宅ローンを組むということは、長期間にわたる返済計画と向き合い、人生設計において大きな決断を伴います。そして、住宅ローン完済は大きな達成感を得られると同時に、忘れてはならない手続きが存在します。
住宅ローンを利用する際、金融機関から融資を受けるのと引き換えに、購入する不動産に抵当権が設定されます。これは、万が一返済が滞った場合、金融機関がその不動産を売却して融資金を回収するための担保とするためです。抵当権の設定登記は、通常、金融機関が指定する司法書士によって行われ、借主が個別に手続きをする必要はありません。
一方、住宅ローンを完済した際には、金融機関から抵当権抹消に関する書類が届きます。この書類を受け取ったら、速やかに抵当権の抹消登記手続きを行う必要があります。抵当権は、ローン完済後も自動的に消滅するわけではないためです。
抵当権抹消の手続きは、金融機関から受け取った書類と必要書類を持って、法務局で手続きを行うか、司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士に依頼する場合は費用が発生しますが、手続きをスムーズに進めることができます。
抵当権抹消の手続きを怠ると、その後、売却や相続など、不動産に関する様々な手続きにおいて支障が生じる可能性があります。住宅ローン完済という大きな節目を迎えた際には、忘れずに抵当権抹消の手続きを行いましょう。
建物を取り壊したとき
建物が解体などで存在しなくなったときには、滅失登記という手続きが必要になります。これは、登記簿上の建物の記録を抹消する手続きです。
例えば、老朽化した家を解体した場合や、火災によって建物が焼失してしまった場合などが該当します。滅失登記を行うことで、その土地は更地であると正式に認められます。
滅失登記を行わずに放置すると、様々な不都合が生じることがあります。例えば、更地として土地を売却しようとしても、買い手が見つかりにくくなる可能性があります。登記簿上ではまだ建物が存在しているため、売買手続きが複雑になるからです。
また、建物が存在しないにも関わらず、固定資産税が課税され続ける可能性もあります。滅失登記は、これらのトラブルを避けるためにも、建物がなくなった際には速やかに手続きを行うようにしましょう。
まずは登記簿の内容を確認しよう
不動産登記を自分でする場合、まずは登記簿の内容を確認する必要があります。不動産の登記簿謄本を取得するには、法務局の窓口で申請する方法と郵送で申請する方法が初心者の方にはお勧めです。
法務局の窓口で手続きをする場合は、不動産登記と異なり、登記簿謄本の取得は全国どこの法務局でも手続きが可能です。ただし、閉庁日である土日祝日や年末年始（12月29日～1月3日）を除く平日の午前8時30分から午後5時15分までしか開いていません。窓口で手続きを行う場合は、備え付けの交付申請書に必要事項を記入し、600円の発行手数料分の収入印紙を申請書に貼付して提出します。
郵送で申請する場合は、交付申請書に必要事項を記入し、返信用封筒と手数料分の定額小為替を同封して送付します。返信用封筒には、自分の住所と氏名を記入し、必要な金額分の切手を貼付してください。なお、法務局の管轄や申請書の書き方など、詳しくは法務局のホームページで確認してください。
登記・供託オンライン申請システムとは
登記・供託オンライン申請システムは、インターネットを利用して、不動産登記や商業登記などの申請、そして供託の手続きを行うことができる便利なシステムです。従来は法務局に出向いて手続きを行う必要がありましたが、このシステムを利用すれば、自宅やオフィスから24時間いつでも手続きを進めることができます。
初めてシステムを利用する際には、利用者情報の登録が必要です。その後、画面の指示に従って必要事項を入力し、電子署名などを加えることで申請書類を作成します。作成した申請書類は、オンライン上で送信し、手数料の納付もインターネットバンキングやクレジットカード決済などを利用して行うことができます。
登記簿謄本の取得を希望する場合、オンライン申請の際に受取方法を選択できます。申請者の住所へ郵送で受け取る方法と、指定した法務局で受け取る方法から選択可能です。郵送を選択すれば自宅で受け取りが完了するため、時間や移動の手間を省くことができます。手数料は郵送の場合500円、法務局窓口での受け取りは480円です。
登記情報提供サービスとは
登記情報提供サービスは、インターネットを通じて不動産や会社の登記情報を閲覧できる便利なサービスです。登記簿謄本を取得する場合は法務局に出向するか郵送で申請する必要がありますが、登記情報提供サービスを利用すれば24時間いつでもどこでも、必要な時に情報を確認できます。
ただし、登記情報提供サービスはあくまで登記情報の閲覧のみを目的としたサービスであり、登記簿謄本の発行は行われません。そのため、情報を確認するだけであれば登記情報提供サービスを、正式な書類が必要な場合は登記簿謄本の発行申請を行うようにしましょう。
登記情報提供サービスの利用方法は大きく分けて２つあります。1つは、個人で利用者登録を行い、IDとパスワードを取得して利用する方法です。もう1つは、利用者登録を行わず、一時的に利用申請を行い、クレジットカード決済で利用する方法です。自身の利用頻度や状況に合わせて、最適な方法を選択できます。
自分で登記申請するときの流れ
不動産を取得したら、法律に基づいて所有権などの権利関係を明らかにするために不動産登記をしなければなりません。不動産登記は、不動産の所在地を管轄する法務局で行います。
自分で不動産登記をする場合は、まず申請に必要な書類を揃える必要があります。必要書類は、不動産登記の目的や種類、個々のケースによって異なりますが、例えば不動産の売買であれば、売買契約書や固定資産税評価証明書などが必要になります。相続の場合には、被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本や遺産分割協議書などが必要になります。
必要書類が揃ったら、法務局に申請書と一緒に提出します。申請書には、不動産の表示に関する事項、登記の目的や原因、申請人や権利者の住所氏名などを記載します。法務局では、提出された書類に不備や内容の誤りがないか審査を行います。審査が完了すると、登録免許税を納付します。登録免許税の金額は、不動産の固定資産税評価額や登記の種類によって異なります。
登録免許税の納付が確認されると、法務局が新しい所有者を登記簿に記載し、登記が完了します。登記完了後、法務局から登記識別情報が記載された登記完了証が交付されます。
必要書類の準備
不動産を購入して所有権を移転する場合、法務局への申請にはさまざまな書類が必要です。
まず、売主が不動産を所有していることを証明する書類として、従来は登記済権利証が用いられてきましたが、2005年以降は登記識別情報通知が主流となっています。また、売主の意思表示を確認するために、発行から3ヶ月以内の印鑑証明書と売買契約書が必須です。
さらに、買主の住所を確認するための住民票、不動産の評価額を証明する固定資産評価証明書も提出が必要です。
一方、相続による不動産の名義変更である相続登記では、被相続人の出生から死亡までの記録である戸籍謄本が必要です。さらに、遺産分割協議書や遺言書など、相続の内容を証明する書類も必要となります。このように、不動産登記には状況に応じて多くの書類が必要となるため、自分での登記が難しい場合は専門家に相談することをおすすめします。
登録免許税の計算
不動産登記の際に必要となる登録免許税。この税金、意外と高額になることをご存知ですか？ 自分のケースではどれくらいかかるのか、計算方法をしっかり押さえておきましょう。
登録免許税は、不動産の価値を示す「課税標準額」に「税率」を掛けて算出します。まず、課税標準額は固定資産税評価証明書に記載されている「固定資産税評価額」をもとに計算します。評価額を1,000円単位で切り捨てた金額が課税標準額となるのです。
次に税率ですが、これは登記原因によって異なります。例えば、不動産の売買や贈与であれば2.0%、相続であれば0.4%と。例えば、2,000万円の固定資産税評価額の土地を売買する場合、課税標準額は2,000万円となり、登録免許税は40万円（2,000万円×2.0%）となります。
ただし、場合によっては軽減税率が適用されるケースもあるため注意が必要です。例えば、令和8年3月31日までの間に登記を受ける場合、土地の税率は1.5％に軽減され、登録免許税は30万円となります。この期限は延長されることも多いため、申請前に確認してください。
登録免許税の納付は、原則として現金納付です。金融機関に備え付けの納付書を使用して納付し、受け取った領収書を登記申請書に添付して提出します。この手順を踏むことで、初めて不動産の所有権が移転したり、抵当権などの権利が設定されるのです。
登記申請書の作成
不動産登記の申請書は、法務局のウェブサイトからダウンロードできます。不動産の売買や贈与、相続など、目的別に申請書が用意されているので、自分のケースに合ったものを選びましょう。申請書には記入例もついているので、初めての方でも安心して作成できます。
登記申請書を作成する際には、特に「課税価格」の欄に注意が必要です。課税価格とは、固定資産税などの算定基準となる価格のことで、固定資産評価証明書に記載された「固定資産税評価額」から1,000円未満を切り捨てた金額を記入します。
また、「不動産の表示」欄には、登記簿謄本に記載されている内容を転記します。具体的には、不動産番号や所在地などを正確に記入する必要があります。申請書の作成にあたっては、これらの点に留意し、正確な情報に基づいて記入するよう心がけましょう。
管轄法務局への登記申請書の提出
不動産登記を自分自身で行う場合、申請先は全国どこの法務局でも良いわけではありません。管轄となるのは、登記を申請する不動産（土地や建物）が存在する地域の法務局です。例えば、東京都渋谷区にあるマンションの所有権移転登記を申請する場合、管轄法務局は渋谷区にある東京法務局渋谷出張所となります。
登記申請は、法務局の窓口に直接書類を提出する方法と、郵送で手続きを行う方法の二つが一般的です。窓口で申請する場合、不備があればその場で指摘してもらうこともできます。郵送の場合は、書類に不備があると返送されてしまうため、事前にしっかりと確認することが重要です。なお、オンライン申請という方法もありますが、こちらは専門知識が必要となるため、一般的にはあまり利用されていません。
登記完了証や登記識別情報通知の受領
不動産登記の申請が完了すると、法務局から「登記識別情報通知」が届きます。これは、登記が完了したことを証明する重要な書類で、1週間から10日ほどで受け取ることができます。この通知には、登記識別情報や申請情報、登記完了日などが記載されています。
登記識別情報通知を受け取る方法は、窓口受取と郵送受取の2種類があります。窓口受取の場合、登記完了予定日以降に法務局へ出向く必要があります。一方、郵送受取を希望する場合は、申請時にその旨を伝えておくことで、自宅など指定した場所に送付してもらうことが可能です。
不動産登記にかかる費用
不動産登記は、不動産の所有権に関する情報を公的に記録する手続きですが、この際には費用が発生します。そのため、事前にどれくらい費用がかかるのかを把握し、資金の準備をしておくことが重要になります。
不動産登記の費用は、大きく分けて、先述した「登録免許税」と「司法書士報酬」の2つに分類されます。
不動産登記の費用は、ケースバイケースで大きく変動する可能性があります。そのため、不動産の売買契約を締結する前には、司法書士などに相談して費用の見積もりを取っておくことをおすすめします。
必要書類の取得費用
不動産登記を申請する際には、様々な書類を揃える必要があり、それぞれの書類を取得する際にある程度の費用が発生します。
例えば、戸籍謄本は1通あたり450円、除籍謄本や改製原戸籍は1通750円です。住民票は、自治体によって異なりますが、1通あたり300円から400円程度が一般的です。住民票除票も同様の費用がかかります。
また、印鑑証明書や固定資産評価証明書も、自治体によって異なりますが、1通あたり200円から400円程度が相場です。さらに、登記簿謄本は申請方法によって費用が異なり、オンライン申請であれば1通あたり480円、窓口や郵送での申請であれば600円となります。
これらの費用はあくまで一例であり、必要な書類の種類や枚数は、不動産登記の内容や個々の状況によって異なります。そのため、不動産登記に必要な書類取得費用は、数千円から場合によっては1万円を超えるケースもあることを把握しておく必要があるでしょう。
特に、相続登記の場合、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本など、多くの書類が必要となるため、取得費用が高額になる傾向があります。
司法書士や土地家屋調査士へ依頼する場合の費用
不動産登記は、所有権を明確にし、財産を守るためにとても重要な手続きです。しかし、その手続きは複雑で、専門知識も必要となるため、司法書士や土地家屋調査士といった専門家に依頼するのが一般的です。
では、これらの専門家に依頼した場合、どの程度の費用がかかるのでしょうか？司法書士に不動産登記手続きを依頼する場合、報酬額は物件数や案件の複雑さによって異なってきます。
例えば、一般的な住宅の売買であれば7万円から15万円が相場となります。ただし、これはあくまでも目安であり、事務所や地域によって価格設定は異なります。そのため、依頼前に必ず見積もりを取り、費用内容を確認することが大切です。
また、土地家屋調査士に依頼する場合も、同様に見積もりを取ることが重要です。土地家屋調査士は、土地や建物の測量、境界確認、そして法務局への申請手続きなどを代行します。
日本土地家屋調査士会連合会の調査によると、木造2階建ての住宅（1階89.21㎡・2階46.18㎡）の表題登記の場合、平均報酬額は約8万円です。しかし、土地の面積や形状、建物の種類、そして境界確定の有無などによって費用は大きく変動します。20万円を超えるケースも少なくありません。
いずれにしても、専門家に依頼する際は、事前に複数の事務所から見積もりを取り、費用やサービス内容を比較検討することが重要です。費用の内訳をしっかりと確認し、不明点があれば納得いくまで説明を求めましょう。
不動産登記の申請期限
不動産登記には、期限が定められているものとそうでないものがあります。
例えば、不動産を取得した場合は、その日から1ヶ月以内に所有権移転登記の申請をする必要があります。この期限を過ぎてしまうと、10万円以下の過料が科される可能性があります。
一方、相続による所有権移転登記には、期限が設けられていません。しかし、放置しておくと、後々相続人が増えたり、関係が複雑になった際に、手続きが非常に煩雑になる可能性があります。
また、住宅ローンを利用して不動産を購入した場合、抵当権の設定登記が必要となります。この登記を怠ると、金融機関から融資を受けられない可能性もあります。
このように、不動産登記には期限の有無に関わらず、適切な手続きを行うことが重要です。専門家である司法書士や土地家屋調査士に相談しながら進めることをおすすめします。
建物の表題登記や滅失登記
建物を新築したり、逆に建物を取り壊したりした場合、1ヵ月以内に必要な手続きがあります。それは表題登記と滅失登記です。
表題登記とは、新しく建物を建てた際にその所有権を明らかにするために申請する登記のことです。家を新築した場合などがこれにあたります。一方、滅失登記とは、火災や老朽化などで建物がなくなった場合に申請する登記のことです。これらの登記は、どちらも申請期限が法律で定められており、義務となっています。期限はどちらも事実が発生した日から1ヵ月以内です。
もし、この期間内に申請を行わなかった場合には、10万円以下の過料が課せられる可能性があります。新築や解体など、住宅に関する手続きは何かと煩雑になりがちですが、忘れずに登記手続きを行いましょう。
相続登記は原則3年以内に申請を
相続登記は、2024年4月1日以降、義務化されました。これは、不動産を相続したことを知った日から3年以内に、相続による名義変更を完了させなければならないというものです。
正当な理由なく相続登記を怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があります。この義務は、2024年4月1日より前に開始した相続にも適用される点に注意が必要です。
相続が発生すると、相続対象の不動産は相続人の共有状態となります。例えば、遺産分割協議を経て特定の相続人が不動産を取得することになった場合でも、相続登記を行って所有者として登録しなければ、他の相続人の債権者がその不動産を差し押さえるリスクがあります。
相続登記は、相続人の権利を守るため、また、不動産取引の安全性を確保するために非常に重要です。不動産を相続した場合は、速やかに専門家である司法書士に相談し、相続登記の準備を進めるようにしましょう。
不動産登記は自分でするか？司法書士に依頼するか？
不動産登記は、自分自身で行うことも、司法書士に依頼することも可能です。どちらの方法にもメリットとデメリットが存在し、どちらが適しているかは個々の状況によって異なります。
自分で不動産登記を行う最大のメリットは、司法書士への報酬が発生しないため、費用を抑えられることです。ただし、必要書類の準備や申請書の作成など、すべて自分で行わなければなりません。法務局や役所への提出も自身で行う必要がありますが、窓口の受付時間が平日の日中のみという点が、時間の制約が大きい方にとって大きな負担となる可能性があります。
一方、司法書士に依頼する場合、費用はかかりますが、手続き全体を任せることができます。複雑な書類の準備や煩雑な手続きも、全て司法書士が代行してくれるため、時間と労力を大幅に節約できます。専門家による的確なアドバイスやサポートを受けられる点も大きなメリットと言えるでしょう。
不動産登記は、所有権の移転や抵当権の設定など、不動産に関する重要な手続きです。手続きの難易度やリスクを考慮し、時間的・経済的な余裕、そして手続きの複雑さを踏まえて、自身にとって最適な方法を選択することが大切です。
